г. Нижний Новгород

+7 (831) 424-06-50

г. Москва

+7 (495) 988-54-98

Правда в арендных отношениях. Обобщение брокерской практики 2014-2015

Правда в арендных отношениях

В интернете появилось продолжение статьи «Исповедь ритейлера» под названием «Ложь в арендных отношениях».

Торговые центры не уступают в коммерческих условиях ритейлерам, арендаторы повсеместно несут убытки, а покупательский спрос падает пропорционально растущей валюте (доллар, евро), от которой зависит аренда.

Предлагаем прочесть обобщение брокерской практики Бюро по России за 2014-2015 гг. и сделать свои выводы относительно указанных в статье обстоятельств.


1. Арендная плата. Валютный договор.

В конце прошлого года на рынке аренды площадей в торговых центрах многие игроки уже осознали необратимость случившегося и то, какие последствия стоит ожидать. Курс доллара к концу 2014 года практически вдвое превысил курс начала 2014 года. Практически все арендаторы средних и крупных торговых центров платят аренду в зависимости от курса доллара или евро на дату платежа. Немалая часть торговых центров заложены в качестве обеспечения крупных кредитных сделок, ставки процентов по которым так же зачастую зависят от курса доллара или евро к рублю. Становится понятно, что все игроки на рынке понесут убытки, многие не уцелеют. В то же время постепенно появляются точки соприкосновения интересов арендаторов и арендодателей. На нашей практике ни один торговый центр, будь то процветающий московский стотысячник или региональный небольшой ТРК, не отказал в фиксации верхнего предела курса доллара. При этом мы не хотим сказать, что такое развитие сценария – это исключительно заслуга опытного брокера, отнюдь. Основная причина этого – благоразумие сторон договора аренды. Как это ни странно для российского бизнеса, но арендодатели один за одним стали фиксировать верхний предел доллара по договорам аренды для всех арендаторов. Отличались лишь значения верхнего предела. Некоторые торговые центры применили условие в ретроспективе – с начала «взлёта» курса. Не обошлось без «жертв». Практически любой валютный договор аренды предусматривает, что курс доллара определяется на дату платежа. Те арендаторы, которые к моменту взлёта курса уже находились в состоянии кризиса и имели задолженность перед торговым центром без какой-либо перспективы её погасить, были вынуждены уплатить торговому центру задолженность в двойном размере. С учётом всех неустоек по некоторым объектам получались суммы, способные «потопить» небольшую сеть. Не всегда торговые центры шли на уступки.

2. Арендная плата, Фикс и процент.

В феврале 2015 года появляются новые препятствия для ритейлеров. Новые коллекции приходится закупать вдвое дороже, чем в прошлом году. Естественно, рентабельность магазинов снижается. Арендаторы массово обращаются за скидками к собственникам торговых центров. Такая практика для любого торгового центра обычна. Но в период финансовых потрясений Арендодатели стали чаще идти на уступки – обсуждается размер скидки, зачастую предлагаются компромиссные варианты. В 2015 году активно продвигаются на рынке системы подключения арендодателей к кассам арендаторов. Использование подобных устройств является главным условием для изменения фиксированной арендной платы на процент от оборота. Наиболее гибкие арендодатели идут на уступки в этом вопросе, но всё же в основном устанавливается фиксированный размер аренды. Подобные условия могут «заполучить» только якорные арендаторы.

К настоящему дню по многим сопровождаемым договорам аренды заключены дополнительные соглашения о снижении арендной ставки (обычно сроком на 3 месяца с пролонгацией). И в этом случае так же не всё зависит от брокеров, а диктуется рынком. Управляющие компании как и любой ритейлер борются за своего покупателя. Появление новых торговых центров – ещё один повод к снижению арендных ставок.

Опыт 2015 года так же позволил выделить негативные моменты в отношениях с торговыми центрами.

3. Валютные кредиты.

Размеры платежей по кредитным сделкам собственников центров, ставки по которым зависят от валютной корзины или определённой валюты, возросли вдвое. Многие торговые центры вынуждены досрочно погашать кредитные обязательства, дабы избежать убытков. При этом банки в редких случаях шли на уступки заёмщикам. Средняя рыночная стоимость стотысячника начинается от 2 млрд. руб. (на 2013-2014 гг.) и изменяется в зависимости от расположения и иных особенностей. Практически любая сделка, обеспечиваемая таким залогом, заключается на максимально возможную сумму, то есть где-то на 70-80 % от рыночной стоимости. Несложно представить масштабы убытков вследствие валютных скачков. Те игроки на рынке недвижимости, которые были связаны подобными кредитами и не подстраховались, например, хеджированием, претерпели немалые финансовые потрясения. Большие убытки не позволяли многим девелоперам и управляющим компаниям быть более гибкими во взаимоотношениях с арендаторами. Таким образом, наименее выносливые игроки рынка часто старались выжать из арендаторов максимально возможное, чтобы покрыть свои убытки.

4. Иностранное «партнёрство»

Управляющие компании и девелоперы иностранного происхождения, в том числе европейские, не так охотно шли на диалог, как местные. Для некоторых иностранных компаний долгосрочное сотрудничество с небольшими региональными торговыми сетями представлялось маловероятным. Некоторые из таких компаний взяли за основу своей политики на то, чтобы «выжимать» максимально возможное из российских ритейлеров, оказавшихся в кризисе. За практику 2014-2015 гг. управляющая компания именно европейского происхождения выдвинула довольно неадекватные условия взамен на снижение арендной платы.

5. Изменились пропорции распределения спроса на одежду и обувь. Заработные платы потребителей не возрастают пропорционально ценам. Если раньше доля рынка ритейлеров, работающих в сегментах «средний», «выше среднего» возрастала, то к сентябрю 2014 г. значительная часть потребителей из данной сферы перекинули свой взгляд на товары с более низкой ценой. Неплохие темпы развития показывают дискаунтеры, но для ритейлеров, работающих в ценовом сегменте «средний», «выше среднего» наступили не лучшие времена. Обычно это магазины, работающие «по франшизе». Ассортимент товара не может сильно отклоняться от сезонной коллекции бренда, под которым они работают. О замене основного поставщика (в некоторых случаях – единственного) и речи быть не может. При всех возможных скидках и фиксации курса по договору аренды в связи с взлётом цен на продукцию зарубежных (в основном европейских) брендов такие магазины чаще становятся убыточными – причиной тому потеря постоянного покупателя.


Всё описанное выше это обобщение практики работы Бюро за 2014-2015 гг. Статья не претендует на полный анализ рынка. В то же время выводы сделаны на основе работы с более чем 20 торговыми центрами по всей России, в том числе с федеральными и международными компаниями. При этом Бюро Вигена Авакяна в данных отношениях представляет интересы различных компаний из различных сфер ритейла, что позволяет оценить сложившуюся обстановку на рынке с разных сторон.

Описанные факты являются подтверждением того, что в России имеется этика бизнеса, в том числе в арендных отношениях. В то же время есть объективные причины, которые позволяют недобросовестным арендодателям злоупотреблять своими правами. В законодательстве слабо развиты нормы, защищающие представителей малого бизнеса при заключении договоров с крупными игроками на рынке. Соответствующие изменения наблюдаются, но практика реализации очень слабая. Соблюсти баланс интересов на таком уровне довольно сложно.

Наконец, «развязывает руки» управляющей компании договор аренды, подписанный по форме арендодателя. Многие положения договора защищают исключительно интересы арендодателя. Последние не стесняются давать на подписание договоры без права выхода арендатора, с правом одностороннего беспричинного расторжения арендодателем, устанавливают несоразмерные штрафы и прочее.

В ближайшее время обобщим практику по аренде и дадим свои рекомендации по заключению договоров аренды в торговых центрах. Следите за новостями.